MBS, 상업용 부동산(CRE)이 뇌관이 되나?

SVB를 필두로 해서 유발된 금융위기가 각국 정부에 의해 관리되어 어느 정도 잠잠해지나 했는데요...

이 사항들의 내부를 살펴보니, 전문가들은 다음에 상업용 부동산에서 문제가 발생할 것이라고 얘기들을 합니다. 

왜 상업용 부동산에서 발생하고, 위기가 거기에서 발생한다면 어떤 문제가 발생되는지 알아보도록 합시다.

 

MBS가 유력한 용의자로 지목되었는데요.. MBS가 무엇인지 아래 그림으로 개념도를 살펴보도록 하겠습니다.

금융기관은 대출자의 부동산 담보(주택저당채권)를 통해 모기지 대출을 진행해 줍니다. 금융기관은 담보 대출하고 생성된 주택저당채권을 SPC라를 유동화중개회사에 매도를 합니다. SPC는 이 주택저당채권을 유동화하여 증권을 발행하는데요... 이것이 MBS입니다. 이 발행된 MBS를 투자자에게 팔아 자금을 회수하고, 이돈을 금융기관에 넘겨주면, 금융기관은 오랫동안 돈이 묶이지 않고, 자금을 회수할 수 있어, 또 다른 대출자에게 돈을 빌려줄 수 있게 됩니다. 

여기서 유동화 한다는 것은 채권을 증권화한다는 의미고, 환금성을 높이는 수단이 됩니다.

 

 

그런데 이 MBS가 미국국채와 더불어 연준이 사실상 보장하는 안전자산에 해당됩니다. 여기서 연준이 보장해준다는 것은 위기가 발생할 때마다 연준이 해당 증권을 매수해줬단는 의미인데요.... 연준 자산 보시면 거의 60%는 미국채이며, 30%는 MBS입니다. 지금 연준 자산이 거의 9조 달러라고 치면 그 중에 3조 달러는 MBS 입니다. 이 MBS가 여기 보시면 국가 보증해주는 자산이기 때문에 쉽게 말해서 국채만큼 안전한 투자처로 여겨져서 활발하게 이루어졌던 것입니다.

그런데 지금 월가에서 이번에 계속 언급하는게 중소형 은행들이 위험해지면 다음은 이것도 위기가 될 수 있다, 새 뇌관이다 라고 분석되는 것인데요...지금 미국채도 그렇고 MBS가 금리가 올라가면서 가격들이 빠지면서 문제가 되는 것입니다.

 

 

MBS이 주택담보 증권이 가격이 이렇게 쭉 올랐습니다. 웬만하면 빠지질 않아요. 저금리 시대에 웬만하면 사기만 하면 오르니까 은행들도 사고, 금융기관들도 MBS를 산 겁니다. 개나소나  다 담았는데, 최근에 이제 균열이 생기기 시작했습니다.

 

급락 한 거죠. 왜냐하면 주택담보대출 금리가 급등하니까 반대로 움직이는 MBS 가격도 급락을 한 거죠.

 

그러니까 이제 문제가 나오기 시작하는 겁니다. 중소형 은행들이 특히 많이 늘었거든요.
MBS 많이 들고 있는데 지금 가격이 하필 또 떨어져 있는 상황이니, 금리인상 때문에 근데 만약에 뱅크론 같은게 또 이어져 가지고 은행들이 들고 있던 MBS를 헐값에 처분하면 연쇄 매도 위기가 나올 수 있다는 것입니다. 자산 가격이 막 떨어지면서 고금리로 인해서 지금 MBS 가격이 많이 떨어졌고,  주택담보증권이 많이 떨어졌는데 지금 실리콘밸리 은행처럼 만약에 은행이 뱅크런 되어 예금이 부족해서 현금을 확보해야된다, 그러면 가지고 있던 MBS를 헐값에 팔아 넘기게 되니까 지금 너도 나도 막 팔면서 연쇄 위기 가능성이 존재한다는 내용입니다.

 

그러니까 너도 나도 들고 있던 주택담보증권 헐값에 매도하면서 자산가치 담보가치가 하락할 수 있는 것입니다. 벌써 이런 우려 때문에 어떤 미국의 은행이 또 부도 위험이 높아졌다고 합니다. 찰스 슈왑이라고 미국의 자산 규모로 8위 정도 규모 이니까 작은 은행도 아닌데요... 10대 은행 안에 들어가고 증권사로는 1위입니다.  대표 증권사급으로 되는 증권사이자 은행이자 금융기관인데... 이 은행이 지금 부도 위험이 급증하고 있다고합니다.

 

현재 금융위기 최고치인데요... 왜냐하면 이 MBS를 많이 들고 있다는 이유 하나 때문에 시장이 또 우려하는 겁니다. 그러니까 지금 또 주가 빠지고 뱅크런도 우려 커지니까 찰스슈왑 CEO가 우리는 괜찮다라며, CEO가 주식을 매수하는 쇼맨쉽을 보여줍니다. 불안한 것이죠 사람들이 지금 어떻게 될지 모르니까...설마 이 정도 되는 은행이 망하겠어 하면서도 돈을 빼니까 주가도 빠지고 이렇게 되는 겁니다. 실제로 요리조리 확인해보니 평가 손실 규모가 엄청난다고 하는데요...쉽게 말해서 아직 팔지만 않았을 뿐이지 계좌 열어보니까 이 MBS 주택담보증권이 너무 많이 빠져가지고 레버리지까지 써가지고 사놨기 때문에 그동안은 저금리여서 계속 올랐으니까 막 빚내서 투자해도 문제가 안 됐었는데... 이제는 반대로 빠지니까 지금 쉽게 말해서 제 돈이 60억 달러인데 이 상품 손실만 114억 달라는 얘기입니다. 어마어마한 것 아이거씁니까?

 

지금 손실률이 다른 은행들은 많아봐야 50% 정도라고 하는데 그러니까 지금 만약에라도 지금 찰스슈왑에서 돈이 빠져나가지 않으면 문제가 될게 없는데요...평가손은 버티면 되지 않겠습니까? 금리 내려갈때 까지...또는 어떻게든 만기까지 버티면 됩니다. 안 팔면 그만인데..그런데 SVB 실리콘밸리 은행도 그러다가 파산되었지요.. 그러니까 이 정도 큰 은행인데도 우려가 번지면 또 모르는 상황이 되는 것입니다. 그래서 찰스슈왑은 올해 수익률만  36% 빠지고 있고요.. 이건 어마어마한 것이죠... 이게 미국의 거의 10대 안에 들어가는 은행으로 볼 수 있는데 MBS 위기설이라 그래서 주택담보 증권에 노출이 많이 되어 있는 대표 은행으로 꼽혀서 지금 주가가 올해만 36% 빠져있고 최고점에서 반토막이 나 있습니다.

 

이제 시장은 인플레이션에서 시스템 신용위기로 화두가 넘어가고 있습니다.

 

글로벌 펀드 매저드들을 상대로 설문을 해보니까 1위 위험이 무엇이냐라고 물으니 시스템 신용 위기가 1등으로 올라섰습니다. 인플레가 압도적 1위였는데 딱 한 달 만에 순위가 바뀌었습니다. 시스템 신용이 미국의 신뢰가 무너지고 미국 채권은 연준이 보장해주겠지만, 금융위기 이후에 어떻게 보면 당연히 사기만 하면 우상향해왔던게 미국 국채와 MBS 이런 것들이거든요 그랬었는데... 속았지 이러면서 배신이었다는 말까지 나오고 있습니다. 우상향 한다고 믿었던 자산들의 배신이다 이렇게 나오고 있는 상황입니다. 

 

그래서 이제 중소은행들을 포함해서 대출조건이 더 엄격해지고 돈이 마를 가능성이 높아지니,연준은 이것이 금리를 올리는 효과가 될 것으로 연준의장은 말했는데요... 근본적으로 이 모든 것을 잠재우기 위해서는 빠른 피봇과 금리 동결 및 금리 하락이 필요한 시점이고, 시장은 이것을 염두하고 먼저 달리고 있는 것으로 판단됩니다.