[부동산] 부동산 PF가 경제를...부동산은 언제...?

부동산 문제가 중국에서 먼저 나올 것이라 생각하고 계실 것인데요..

한국 부동산 문제가 심각해지고 있습니다. 부동산 PF 대출 때문에 건설사 부도 리스크가 나오고 있습니다.

금융위기가 벌어지는 메커니즘을 보시면 부동산이 핵심 고리에 있습니다. 부동산은 금리에 취약하고 경기에도 민감합니다. 금융위기는 보통 금리가 높아지면서 경기침체가 발생합니다. 그 다음에 금융위기가 오는 경우가 많았는데 그래서 부동산과 관련된 건설사라던가 뭐 은행 증권사 같이 금융사들이 금융위기 때 가장 타격이 심합니다. 부동산이 침체되면 건설사만 타격 받는게 아니라 은행들 저축은행들 증권사들 카드사들 캐피탈사들 다 큰 타격을 받습니다. 부동산 PF 대출 때문에 그렇습니다. 2011년에 문제가 됐었던 저축은행의 파산 사태도 부동산 PF 대출과 연관이 있습니다. 부동산 PF 대출은 프로젝트 파이낸싱 약자인데요 건설 프로젝트를 담보로 장기간 대출을 해주는 시스템입니다. 토지라던가 완성된 건물의 대출이 나오는 것이 일반적인데 PF는 내가 미래에 이렇게 멋진 걸 지을 거여요라고 라고 계획을 하고 가치가 1조는 될 거니까 대출해주세요, 이렇게 미래에 대한 계획을 보고하는 대출입니다. 그만큼 위험 부담이 높고 빌려주는 입장에서는 마진율이 높은 대출이죠. 시행사가 PF 대출을 받고 시공사가 지급보증을 하는 형태가 일번적인데요 레고랜드 같은 경우는 강원도가 지급보증을 했습니다. 금융사 입장에서는 지급 보증을 해주는 곳이 확실하면 대출을 해줄 수가 있습니다. 사업주는 이 프로젝트만 따로 떼서 서류상의 회사를 만들어요. 그러면 대출이라던가 추가 자금 조달이라던가 수익 분배 지급보증 매각할 때 훨씬 더 깔끔해지죠. 그래서 규모있는 개발 건들은 보통 PF가 이뤄집니다. 부동산 시장이 호황이고 건설만 일정대로 완공이 잘 되면 자금 회수에도 문제가 없습니다. PF 대출에 돈을 빌려주는 금융사는 고수익을 낼 수 있겠죠. 그리고 PF 대출을 유동화 증권으로 만들면 다시 이것을 또 판매하면서 이윤을 붙일 수가 있습니다.

그럼 생각해 보세요. 2008년 리먼브라더스를 주제로 했던 빅쇼트가 생각나는 거죠. 부실한 부동산 대출을 채권으로 만들고 여기다가 신용보강을 해주고 이거를 다시 또 다른 사람한테 판매를 하고, 투자금을 회수해서 다시 또 PF의 돈을 또 넣어주는, 그러면 누군가가 계속 PF 대출로 나온 유동화 증권을 사주면서 시장에서 돈이 돌게 만드는 거죠. 그럼 여기에 투자했던 유동성들이 부실이 밝혀지는 순간 녹아내리겠죠. 그게 연쇄적으로 피해가 번지는 것입니다. 대표적인 사건의 레고랜드 사건인데, 문제는 이렇게 좋은 시기가 끝나고 부동산 가격이 떨어지고, 경기가 침체되고 이율이 오르고, 건설자재가 올라가면서 정상적으로 진행되는 공사현장이 많지 않다라는 거여요. 공사하는 도중에 자재 가격이 올라가요. 공사비가 계속 올라갑니다. 대출 이율이 올라가서 부동산 수익이 감소해요. 그러니까 미래가치를 보고 이만틈 벌 줄 알았던 사업이 오히려 하고나면 적자가 날 수도 있다는 거죠. 그건 PF 대출은 돈을 회수하지 못할 가능성도 높아진다는 것입니다. 업계의 PF 대출을 보면은 은행과 저축은행이 2008년 2011년 고생을 좀 호되게 했어요. 그래서 대출 규모를 많이 줄였습니다. 그 이후에 저금리로 수익성 악화의 길을 걷던 보험사라던가 카드사 캐피탈사가 이 PF의 손을 대서 투자를 한 것입니다. PF 대출 잔액은 점점 늘어나는 상태입니다. 시한폭탄이 될 수도 있습니다. 현재가 지금 48조를 보고 있는데요.. 캐피탈사의 부동산 PF 대출 규모는 25조 정도되고 연체율은 작년 말 0.5%에서 이번 6월말에 0.9%로 상승했습니다. 연체율도 늘고 있고 PF대출 규모도 늘고 있다라는 것입니다. 증권사들도 문제가 될 수 있어요. 증권사들도 이제 대출 채권을 기초자산으로 해서 이걸 자산 유동화 증권으로 만들고, 신용보강을 해서 이자 수익을 받고 팔기도 하면서 돈을 벌었는데 이 유동화 증권이 팔리지가 않으면 증권사가 다 책임지고 사들여야 합니다.  시행사가 완공을 해서 담보대출로 이 유동화 증권을 잘 갚으면 문제가 없는데 시장에서 이 유동화 증권을 지금 1주만 연장해주세요, 2주만 연장해 주세요 이런 재발행이 나오기 시작했습니다. 그리고 어떤 천안에 나왔던 개발 같은 경우는 증권사가 다 떠났습니다. 이런 일이 벌어지기 시작하면서 PF 유동화 증권 해결 못하면 증권사 돈으로 다 해결해야 되는 일이 벌어질 수도 있겠구나 나오는 것입니다. 11월달에 처리해야 하는 유동화증권만 11조나 됩니다. 처리가 되지 않으면 현금화가 어려운 자산가치가 부실해진 이 채권을 증권사가 떠안게 되는 것이고, 증권사가 평가 손실을 보게 되는 것입니다. 그러면 이 PF 대출 비중이 높은 증권사들을 조심할 필요가 있습니다. 자본대비 비중이 높은 곳이 메리츠하이디올 현대차 증권이 이씃ㅂ니다. 그 외에도 다 어는 정도 비중은 꽤 있을 것입니다. 나중에 지급보증에 나섰던 건설사도 리스크를 떠안아야 됩니다. 롯데건설 같은 경우는 PF유발 채무가 많이 있습니다. 하지만 롯데의 경우는 모회사가 돈이 있어서 유상증자로 해결을 하려하나, 뒷배가 없는 회사의 경우는 넘어갈 수도 있습니다.

특히 미분양이 심한 대구 경북지역 전남 경남 이런 지방건설사들은 주의를 요할 필요가 있습니다. 유동성이 말라가고 경기침체 우려가 벌어지면서 돈에 가장 눈치가 빠른 곳이 어디냐 하면 은행입니다. 은행 중에서 중도금 대출을 중단하는 곳도 생겼습니다. 금리가 올라가면 대출 이자가 늘고, 그러면 못갚는 사람도 늘어날 것입니다. 돈을 못갚을 사람들에겐 돈을 빌려주지 않는게 더 안전하겠죠. 경기가 좋고 돈을 갚을 능력이 있어 보일 때는 돈을 빌려주지만 그렇지 않을 때는 안 빌려주는 냉정한 곳이 은행입ㄴ디ㅏ. 그 만큼 시장에 전운이 돌고 있고 쎄한 느낌이 온다는 것입니다. 시장은 유동성 전쟁을 하고 있습니다. 유동성 위기에서 잘 살아남아야 됩니다. 이제 웬만한 곳은 채권을 발행하여 돈을 확보하기 어려운 상태입니다. 그럼 부동산은 언제부터 좋아질 것이냐? 글로벌 상황을 보아야 합니다. 한국만 혼자 좋아지진 않을 것입니다. 미국과 중국과 같이 좋아질 것입니다. 미국의 금리 인상이 끝나고 물가가 잡혀야 미국에서 금리를 내리겠죠. 그러면 부동산 회복이 일어날 텐데 회복까지 시간이 다소 걸릴 가능성이 높다라고 보는 것입니다. 중국은 심각한 부동산 침체지만 부양책을 쓸 여지가 있습니다. 2009년 처럼 나 홀로 회복도 가능한 곳이 중국입니다. 미국같은 경우는 매매 건수가 코로나 위기 때 수준으로 급감했습니다. 그러나 가격은 그만큼 떨어지지 않은 것으로 보입니다. 약간 하락한 수준입니다. 8월기준 작년 동월대비 8.4% 상승한 것이죠. 근원 CPI하락에 방해가 되고 있습니다. 하지만 트렌드가 하향이니 내년에는 근원 CPI가 낮게 나올 가망성이 있습니다.그래서 내년 하반기에는 금리 인하를 기대해 볼 여지가 있습니다. 그리고 미국 같은 경우는 인구생산, 유입에 비하여 주택공급이 부족한 경우 입니다. 시장에 나온 주택 재고가 125만채입니다. 전년동원보다 0.8% 오히려 집이 부족합니다. 재고가 늘어야 되는데 원자재 가격이 오르니까 공급을 꺼리게 되고 주택가격을 빨리 잡지 못하는 것입니다. 반대로 말하면 미국은 물가만 잡히고 나면은 부동산발 호황이 다시 올수 도 있을 겁니다. 결국 경기 침체가 가벼운 수준이냐 깊은 수준이냐가 다음번에 올 증시,부동산 반등이 빨리 오냐 늦게 오냐를 결정짓는다고 봅니다.