[부동산] 내집 마련은 언제?

 

부동산의 라이프 사이클은..

지금은 본격적인 하락장으로 들어갔다라고 생각이 들고, 생각보다는 더 빠르게 진행되고 있습니다. 실제 본격적인 하락은 내년 2023년으로 잡았으나, 올해는 하락으로 가는 정체기, 정체기로 들어왔다는 것으로 판단한 것이 "거래 절벽"으로 최근에 가장 이슈가 된 사항입니다. 거래절벽이 나타나는 현상은 안사는 사람은 안사고, 파는 사람도 안팔기 때문에 나타나는 현상으로, 대부분 정체기에서 나타나는 현상입니다. 지금도 거래절벽이 있으나, 정체기에서 하락장으로 넘어갔다고 보고 있습니다. 빠르게 하락장으로 넘어간 원인은 금리 인상에 영향을 받은 것입니다. 부동산은 매매시장과 임차시장이 번갈아 가면서 에너지가 넘어갑니다. 하락장에서는 자연스럽게 매매시장이 죽으면서 임차시장으로 넘어갑니다.  집은 필수품으로 집은 어떻게든 해결을 해야 하지만, 사람들은 집을 사지 않고 임차로 해결하고자 하고, 투자자들은 집을 사면 손해를 보니까 집을 사지 않습니다. 하락 시간이 오랜기간 동안 진행되면 임대차 시장의 수요공급이 완전히 어긋나는 현상이 오고 그러면서 자연스럽게 전세난이 형성됩니다. 그게 바닥시점으로 하락하고 5~6년 지난 시점입니다. 그러고 나서 전세난으로 해서 다시 상승장으로 옮겨가게 됩니다. 문제는 우리나라 부동산 시장이 상승장으로 가면서 투기 시장화 됩니다. 이게 필연적입니다. 폭등시 3배가량 올라가는 장이 형성되나, 3배정도에서 멈춤이 발생하는데, 우리나라는 정치쪽에 민감하게 반응을 하고, 정부가 다른나라처럼 정책을 완만하게 쓸수가 없습니다. 폭등장이 되면 엄청난 규제를 쏟아내게 되나 시장의 에너지가 너무 높아 상승의 기운을 다 막을 수 없습니다. 하지만 계속 쏟아지는 규제에 다운되는 시점이 2~3배 시점입니다. 

 

 

 

부동산과 상승 하락의 원리 (심리, 금리)

우리나라 부동산이 다른 나라에 없는 전세, 선분양 제도로 인해 투기화가 빠르게 진행되면서 우리나라 자체만의 에너지로 움직입니다. 다른 나라와 직접 비교가 되지 않습니다. 금리 인상의 효과를 볼때, 금리는 2차 요인으로 봅니다. 시장의 추세를 바꾸는 요인을 1차 요인입니다. 2차요인의 특징이 시장과 방향이 같으면 엄청 큰힘을 내나, 다르면 아무런 효과를 내지 못하는 것을 두고 한말입니다. 그래서 금리는 2차 요인으로 보는데, 지금은 시장이 하락시기 입니다. 금리는 하락 요인으로

시장과 금리인상의 방향이 똑 같아, 금리인상의 효과가 매우 크게 나오고 있습니다. 반면에 시장이 상승시기 였다면 금리 인상이라도 큰 효과를 내지 못하였을 것입니다. 2004년쯤에 금리가 올라가도 그때는 시장은 상승장으로 시장이 계속 상승을 진행했습니다. 그 이유가 뭐냐면 부동산 시장은 올라갈때 올라가는 금액이 매우 큰 사항이니, 시장 참여자가 손해사항을 따져 보니 금리 인상으로 손해보는 구간과, 집을 샀을때 이익보는 시점을 따져보게 됩니다. 시장이 상승할때는 몇억씩 오르는데 금리는 몇천 만원이니, 당연히 금리인상에도 불구하고 집을 사게 되는 원리입니다. 그래서 금리인상이 된다고 해서 집값이 하락이 된다는 것이 아닌 것입니다. 현재는 하락시기 이니까 금리 인상이 되므로 이자도 많이 내고, 집값도 하락이 되는 이중부담이 되니 기름을 부은 격이 되는 것입니다. 1차 요인은 4가지로 나뉘고 그중 하나가 대중심리 입니다. 한번 방향을 정해놓으면 모든 것을 다 이고 그 방향으로 진행되게 됩니다. 이번 상승장도 9년 가까이 진행되어 왔던 것입니다. 대중심리가 하락으로 전환되면 정부가 아무리 뭐라고 해도 하락으로 진행되게 됩니다. 평균적으로 하락시에는 40% 하락이 진행되고, 저점에서 3배정도 상승이 진행됩니다. 기간은 조금씩 다른 사항입니다. 문재인 정부때 임대차 3법이 처음으로 나왔는데 그때 폭등을 한번 더 해버리고, 그러면서 더 많은 사람이 사게 되고, 전세값도 엄청 올랐습니다. 지금 전세값이 빠지는 근본적인 원인이 임대차3법 때문에 박근혜 정부때 전세값 5년동안 올랐던 금액이 임대차 3법으로 6개월만에 올라가게 됩니다. 그정도로 빠르게 급하게 올랐다는 것입니다. 그래서 임차인들이 그 값을 감당을 하지 못하기 때문에 빠지는 요인 중에 하나가 됩니다. 2번째 1차 요인은 전세제도 입니다. 매매시장에서 아무도 사지 않는 시점에 전세난으로 전세값이 올라가면서 매매값을 밀어 올려버리는 사항이 됩니다. 전세는 파생상품으로 매매값을 넘을 수가 없으니까요. 이때 부터 매수자들이 하나둘씩 시장에 참여하면서 오르게 됩니다. 반드시 전세가율이 높고 전세가격이 올라가는 시점에 매수 타이밍을 노려야 합니다. 3번째는 우리나라에만 있는 선분양 제도가 나중에 하락장을 만들때 절대적인 하락장으로 만들게 됩니다. 아파트 시장은 중고시장입니다. 예를 들어 은마 아파트 가격은 은마 아파트를 가지고 있는 사람이 20억에 팔겠다하고 팔게 되면 20억원의 가격이 결정이 됩니다. 이것은 중고 시장입니다. 그리고 새 아파트의 분양의 경우 상승장에서는 분양이 완료되나, 하락장에서는 미분양되니, 수요자들이 중고 아파트는 아예 사지 않게 됩니다. 현재 서울에도 조금씩 늘어나고 있고, 경기도의 경우 아주 빠른 시간으로 미분양이 늘어가고 있습니다. 4번째는 정부의 정책입니다. 다른 나라에 비해 강하게 쓰게 되나, 정부의 정책은 큰 힘을 내지 못하나, 정부정책의 누적효과가 영향을 주게 됩니다. 상승장에서는 쨉을 계속 날리게 되고, 하락장에서는 규제를 모두 풀어버립니다. 다 풀다가 심지어는 부양책으로 세금을 면제해주는 정책도 생기게 됩니다. 중과에서 일반과세로 일반과세마저도 없애게 됩니다. 양도세 면제, 취득세 면제... 등등... 이런식으로 부양책을 쓰지만 효과가 없습니다. 그렇지만 누적된 이런 정책들이 다시 상승장으로 변경되면 이런 것들이 엄청난 에너지를 발휘하게 되어 투기화하게 됩니다. 주기가 5년정도 이어질 것이 일반적으로 2027~8년경에 저점이 형성되고 부동산 시장은 주식시장과는 다르게 V자 반등은 아닙니다. 약간 U자 형태가 되고, 1~2년 정도 안정기를 거치게 됩니다. 매수자는 바닥에서 일찍 산 분들은 1~2년 동안의 안정기의 답답함을 견뎌야 할지 모를 일입니다. 투자자의 경우 2030년 내외에서 좋은 타이밍이 되지 않을까 생각이 듭니다. 

 

 

 

언제 내집마련?

시장에 있는 돈이 부동산으로 가지 않으면 어디로 갈까요? 주식시장으로 갈까요? 그것은 주식시장의 전환이 요건이 됩니다. 상승장으로 태세 전환이 되면 주식시장으로 갈 확율이 있으며, 상승을 이끌게 될 것입니다. 부동산 시장은 주식시장과는 다른게 수요가 썰물 빠지듯이 싹 빠져 버립니다. 팔려고 내놓아도 사려고 하는 사람들이 아예 없습니다. 그런데 네이버 부동산에서 보면 2~30% 빠진 것이 실감이 나지 않을 정도로 크게 빠지지 않은 것으로 보일 것입니다. 그것은 당연한 것입니다. 주식도 마찬가지고, 그 값에 파는 사람도 있고, 난 이값에는 안판다, 장기투자하는 주식 투자자가 있기 마련이지요. 그리고 주식도 호가를 높이 내놓을 수도 있고, 부동산의 경우 호가가 많은 영향을 주다보니, 팔려하고자 하는 집 주인도 아닌 사람들이 집값을 방어한다고 높게 내놓는 경우가 매우 많습니다. 이런 현상은 하락시기가 길어지면 자연적으로 조금씩 사라지게 됩니다. 실 구매를 위해서는 부동산에 찾아가서 어떤 금액에 나오는 물건이 있으면 연락주시요, 얼마에는 구매할 것이라는 것을 얘기하여 연결되어 거래가 되는 것입니다. 그리고 20년 21년 임대차 3법으로 급격히 오른 전세값이 금리 인상으로 전세값이 상당히 내렸습니다. 10억 전세가 8억~7억으로 내려가게 되는 시점이 23년 이후에 많이 발생될 것입니다. 이런 경우 집주인의 대부분이 2~3억을 어디서 구해서 전달해 주겠습니까? 전세끼고 갭투자한 투자자들이 현 시점에서는 지옥과도 같은 상황입니다. 이런 상황을 알고 집주인은 시점이 도래하지 않았음에도 불구하고 심리가 매우 불안한 상황이 되고, 매도의 버튼을 누르게 되는 것입니다. 이렇게 급매가 계속 나오게 되고 그 값이 실가로 굳어지게 되는 것입니다. 내집마련 시점은 전세가율이 높으냐? 전세가가 올라가는 시점이냐가 가장 좋은 매수 시점입니다. 입지는 중요할까요? 3배 올랐다고 치면 강남 10억 아파트가 30억 된거와, 변두리 2억짜리가 6억되는것... 비율은 거의 동일합니다. 입지분석을 하다보면 어떤 경우가 생기느냐 하면.. 강남이 좋죠.. 모르는 사람이 없습니다. 문제는 가진돈이 없어서 못살수도 있습니다. 이런 경우 사람들은 강남을 사기 위해서 돈을 모으게 됩니다. 그런데 문제는 상승장이 되었을 때 다 오르게 됩니다. 상승장에서다 오르게 되면 내가 가지고 있는 돈으로 살수 있었던 물건을 그 돈으로 못사게 됩니다. 그래서 입지 분석을 하지 말고 내가 가지고 있는 돈으로 살 수 있는 물건을 사야 됩니다.