[부동산] 저점은 언제인가?

외부에서 커다란 금융위기가 닥쳐 자산 가격이 일시에 무너지는 부동산 폭락 시나리오가 현재 가능성을 높여가고 있습니다. 이런 경우 폭락과 함께 빠른 반등이 발생될 흐름이 나올 수 있습니다. 대표적인 경우가 2008년 미국발 금융위기, 2011년 유럽 연쇄 재정위기를 예로 들 수 있습니다. 왜 금융위기가 발생하면 부동산 바닥이 빨리 올수 있을까요? 금융위기가 발생되면 경기침체가 급락하게 되고 원자재 가격도 급락하고 소비 위축이 급격히 발생됩니다. 그리고 짧은 시간내에 시중에 유동성이 증발하며 유동성 증발은 부동산에 직격탄이 됩니다. 이런 모습을 보고 결국 중앙은행이 개입을 하게 되는 빌미를 주게 되는 것입니다. 저물가, 저성장 금융불안정으로 파격적인 통화정책을 꺼내 시중에 유동성을 공급해 왔던 것입니다. 그런데 현재 저물가가 아니고 고물가인 상태에서 물가를 잡기 위해 금리를 올리고 있는데요... 파격적인 금융정책이 가능한지 의문입니다. 이런 경우 일시적 금리 인하가 가능한데요... 자산시장의 과열이 발생한다는 것입니다.

대표적인 사례 2008년 금융위기

대표적인 사례가 2008년 금융위기입니다. 이 당시 위기가 발생되었을 때, 한국과 미국은 기준금리를 급격히 낮추게 됩니다. 이 당시 은마 아파트가 두달 새에 30%가 단기 급락하였지만, 위기 사태가 수습되자 저금리로 인해서 다시 유동성이 부동산 시장으로 몰렸고, 금융위기 이전 수준까지 가격이 빠르게 회복을 하게 됩니다. 오히려 2009년 하반기에는 정부가 대출규제를 강화 카드까지 꺼내들 정도 였습니다.

 

그럼 외부에서 커다란 금융위기가 발생될 수 있고, 영향력을 줄 수 있는 국가를 보면, 유럽에 재정 위기 부활, 중국의 부동산 버블 붕괴, 지방 정부 부채, 과도한 기업 부채 등등, 일본의 GDP대비 256% 국가 부채 입니다. 이 모든 경우 금리가 오르면 위기에 빠지기 쉬운 나라 입니다.

 

과거 재정위기가 재발하는 것 아니냐는 우려가 높아지고 있습니다. 문제는 코로나19 대응과정에서 고위험 국가의 부채가 더욱 늘어났습니다. 그런데 금리가 치솟으니 위험에 노출된다는 것입니다. 반면에 중국과 일본은 세계에서 몇 안되는 저금리 정책을 현재 유지하고 있습니다. 왜냐하면 물가가 다른 국가 대비 안정된 수치를 보였기 때문입니다. 모두가 긴축할 때 완화적 통화정책을 하면 발생하는 일은 무엇일까요? 자국 화폐가치 하락 - 채권가격하락 - 물가상승의 고리에 벗어나지 못할 것입니다. 가장 먼저 나타난 것이 일본 엔화 가치 하락입니다. 9월 22일날 일본은행이 외환시장에 개입하여 엔화가치 하락을 막으려 하였고, 10월7일은 일본 외환보유액이 사상 최저치로 감소했다는 뉴스가 있었습니다. 10월25일에는 엔-달러환율이 150엔을 치솟자 정부가 개입했다는 뉴스가 있었습니다.

 

 

그리고 국채가격도 낮아져야 합니다. 하지만 일본의 10년물 국채를 보면 0.24% 입니다. 양적완화를 지속하였기 때문입니다. 일본은행이 시장에 개입하여 정해진 마지노선을 넘으면 스스로 국채를 다 사버려서 이렇게 상대적으로 낮게 유지가 가능합니다. 이렇게 중앙은행의 개입이 지속되고 있습니다. 죽, 자국화폐 가치 하락과 채권 가격 하락에 일본은행이 역활을 하고 있다는 얘기 입니다. 그런데 일본 중앙은행의 적극적인 개입 즉, 시중에 유동성을 불어 넣는 것에는 조건이 있습니다. 물가가 낮게 유지 되어야 한다는 것입니다. 물가 불안만 없다면 유동성을 확대하는 정책이 가능하다는 것이고, 2% 정도 유지를 기대하고 있지만... 지난 금요일 오전에 발표된 물가 지표가... 3.4%를 기록했습니다. 40년만의 최고 물가로 일본의 입장에서는 충격적인 물가 상승율입니다. 11월, 12월에는 더 높은 지수가 나올 확율이 있습니다.

 

 

 

하지만 일본은 여전히 완화적 통화정책을 유지한다고 밝혔습니다. 지난 27일부터 28일 일본 은행 금융정책결정회의에서 초저금리를 유지한다고 밝혔습니다. "코로나 19 영향에서 회복 중인 경제를 확실히 지지하고, 임금 상승을 동반한 안정적 물가 상응이라는 목표를 실현하고자 한다.", "내년에는 해외에서 비용을 올리는 압력이 쇠퇴해 상승 폭이 줄어들 것으로 생각한다" 라고 얘기하며 내년 물가를 1.6% 정도로 전망한다고 했습니다. 문제는 이것이 일시적인 물가 불안이 아닐 경우에는 문제가 있을 수 있다는 것입니다. 극한 초보 파월의 씨부림을 알 잖아요. 오일 쇼크 이후 온 강력한 긴축 상황에서 가장 중요한 것이 재정 건전성입니다. 하지만 일본은 이 재정건정성과 거리가 멉니다. GDP대비 256% 국가 부채를 가지고 있고 세계 1위 입니다. 최근 일본 정부는 또 다시 대규모 적자 국채를 발행해 30조엔 규모의 종합 경제 대책을 마련한다고 합니다. 일본의 경제위기가 영국의 경제위기에 비해 더욱 큰 사항이고, 일본 은행이 부채에 백기를 드는 순간 끝이라는 얘기 입니다. 얼마나 버틸 수 있을지 궁금합니다. 1년 예산의 25%를 국채 이자 상환에 사용하는 일본 재정 상황을 볼때 일본 장기금리가 3%만 되어도 일 정부 연간 이자비용만 294조원입니다. 일본 세수가 552조원으로 세수의 절반을 초과하게 됩니다. 만약에 이정도까지 국채비용이 오르게 되면 대응하려면 소비세를 현행 10%에서 20%까지 올려야 한다는 것입니다.

 

 

일본이 금리 인상에 나서는 순간 이 문제들이 현실화 되어 나갈 수 있다는 것입니다.

외,내부의 금융위기로 인해 유동성이 씨가 마르게 되면 부동산에 직격탄이 되어 폭락하게 되면 부동산은 은행과 연관된 사항이 많아 경제도 작살이 나게 되고 이럴 경우 금리 인하를 통해 유동성 공급을 진행하게 될 것입니다. 그래서 V자 바닥을 형성할 여지가 있다는 것입니다. 하지만 현재 인플레이션과 싸움을 하고 있는데, 금리 인하를 통해 다시 유동성을 공급이 가능한지 의문입니다. 하지만 최소 현재의 높은 금리에서 멈추거나, 내리는 액션은 취하게 된다면 V자가 아닌 L 자의 장기 침체가 지속될 것으로 예상됩니다.