진작에 알았으면

11월말 전세대출 금리가 미친 수준의 대출금리가 산출 되고 있는 듯 합니다. 원래는 4.3% 정도 나와야 하나 6~7% 정도 나왔다는 것입니다. 기준금리 인상에 자금 수요 급증에 따른 프리미엄 금리가 추가로 1.5% 더해져서 이런 현상이 나오고 있는 것입니다. 전세 대출금리 일반적인 경우 기준금리 3.0% --> 예금금리 3.5% - 전세대출 금리 4.3~4.7% 현재 기준금리 3.0% - 예금금리 5% - 전세대출 금리 6~7% 전세 수요의 멸종으로 2023년 겨울은 빙하기 이런 높은 전세 대출 금리가 높으니 전세 수요가 씨가 말라가고 있습니다. 전세대출 금리가 주는 파급 효과가 매우 크다는 것입니다. 매매 호가는 동일하거나 천천히 내려오고 있으나, 전세 호가는 계속 빠지고 있습니다. 지금 전세가 매매..

현재 미국 예일대에서 경제학을 가르치고 있으며, 금융분야에서 권위자중 한명으로 꼽히는 로버트 쉴러 교수가 노벨경제학상을 수상한 인원중 부동산을 연구한 유일한 분으로, 1890년부터 현재까지 미국의 부동산 가격을 추적해보니, 1890부터 100년간은 물가 상승과 거의 동일하게 상승한 것으로 분석되었고, 1990년부터 지난 100년간의 흐름과 다른 사항이 나타납니다. 케이스-쉴러 주택가격지수가 있는데 1990년대에 그 지수가 80 였는데.. 최근에 그 지수가 320까지 올랐습니다. 130년 역사중에서 최근 30년동안 부동산이 물가보다 4배가 더 많이 올랐습니다. 그 이유는 무엇일까요? 상대적으로 비교이니 전세계적 물가가 너무 안정적이였다고 볼 수 있습니다. 실질 주택가격은 물가를 제외한 것입니다. 지난 10..

부동산의 라이프 사이클은.. 지금은 본격적인 하락장으로 들어갔다라고 생각이 들고, 생각보다는 더 빠르게 진행되고 있습니다. 실제 본격적인 하락은 내년 2023년으로 잡았으나, 올해는 하락으로 가는 정체기, 정체기로 들어왔다는 것으로 판단한 것이 "거래 절벽"으로 최근에 가장 이슈가 된 사항입니다. 거래절벽이 나타나는 현상은 안사는 사람은 안사고, 파는 사람도 안팔기 때문에 나타나는 현상으로, 대부분 정체기에서 나타나는 현상입니다. 지금도 거래절벽이 있으나, 정체기에서 하락장으로 넘어갔다고 보고 있습니다. 빠르게 하락장으로 넘어간 원인은 금리 인상에 영향을 받은 것입니다. 부동산은 매매시장과 임차시장이 번갈아 가면서 에너지가 넘어갑니다. 하락장에서는 자연스럽게 매매시장이 죽으면서 임차시장으로 넘어갑니다. ..

외부에서 커다란 금융위기가 닥쳐 자산 가격이 일시에 무너지는 부동산 폭락 시나리오가 현재 가능성을 높여가고 있습니다. 이런 경우 폭락과 함께 빠른 반등이 발생될 흐름이 나올 수 있습니다. 대표적인 경우가 2008년 미국발 금융위기, 2011년 유럽 연쇄 재정위기를 예로 들 수 있습니다. 왜 금융위기가 발생하면 부동산 바닥이 빨리 올수 있을까요? 금융위기가 발생되면 경기침체가 급락하게 되고 원자재 가격도 급락하고 소비 위축이 급격히 발생됩니다. 그리고 짧은 시간내에 시중에 유동성이 증발하며 유동성 증발은 부동산에 직격탄이 됩니다. 이런 모습을 보고 결국 중앙은행이 개입을 하게 되는 빌미를 주게 되는 것입니다. 저물가, 저성장 금융불안정으로 파격적인 통화정책을 꺼내 시중에 유동성을 공급해 왔던 것입니다. 그..

부동산 문제가 중국에서 먼저 나올 것이라 생각하고 계실 것인데요.. 한국 부동산 문제가 심각해지고 있습니다. 부동산 PF 대출 때문에 건설사 부도 리스크가 나오고 있습니다. 금융위기가 벌어지는 메커니즘을 보시면 부동산이 핵심 고리에 있습니다. 부동산은 금리에 취약하고 경기에도 민감합니다. 금융위기는 보통 금리가 높아지면서 경기침체가 발생합니다. 그 다음에 금융위기가 오는 경우가 많았는데 그래서 부동산과 관련된 건설사라던가 뭐 은행 증권사 같이 금융사들이 금융위기 때 가장 타격이 심합니다. 부동산이 침체되면 건설사만 타격 받는게 아니라 은행들 저축은행들 증권사들 카드사들 캐피탈사들 다 큰 타격을 받습니다. 부동산 PF 대출 때문에 그렇습니다. 2011년에 문제가 됐었던 저축은행의 파산 사태도 부동산 PF ..